Huurprijscheck: punten, grenzen en je vervolgstappen

Twee verschillende vragen: inkomen en huurprijs

Bij het huren van een woning worden twee verschillende dingen beoordeeld, en die hebben elk hun eigen regels. De ene vraag is persoonlijk: kun jij deze huur met jouw eigen inkomen en vaste lasten dragen? Dat is een vraag die jij en je verhuurder samen beantwoorden voordat je een contract sluit. De andere vraag is wettelijk geregeld: past de gevraagde huurprijs bij de kwaliteit van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel, en zo niet, wat is dan de maximale prijs? Die tweede vraag kun je ook later nog aan de Huurcommissie voorleggen.

Het verschil zit in de status van beide vragen. Of jij de huur kunt dragen is jouw eigen afweging en komt niet in een huurcontract of een vergunning voor; de verhuurder mag bij het afsluiten alleen kijken naar wat de wet vraagt. De vraag of de huurprijs bij de kwaliteit van de woning past, is wél wettelijk geregeld. De Huurcommissie kan daarover op verzoek van een huurder een bindende uitspraak doen door de woning te waarderen in punten.

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Die heeft de bescherming uitgebreid naar de middenhuur en heeft de huurprijsregulering verankerd in het woningwaarderingsstelsel, in plaats van dat alleen de punten een hulpmiddel zijn. De Rijksoverheid legt uit dat verhuurders vanaf 1 januari 2025 bij elk nieuw huurcontract een puntentelling moeten overleggen, en dat gemeenten vanaf die datum ook moeten handhaven wanneer een verhuurder een onredelijke huurprijs vraagt, ook zonder lokale verhuurvergunning.

• Kun jij de huur dragen is een persoonlijke afweging die je zelf maakt voor het afsluiten van het contract.
• Past de huurprijs bij de kwaliteit van de woning, dat is een wettelijke vraag over het puntenstelsel.
• De Huurcommissie kan over die prijs een bindende uitspraak doen, en dat kan ook later dan bij het afsluiten.
• De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024.
• Vanaf 1 januari 2025 moet bij elk nieuw huurcontract een puntentelling worden overgelegd.

Segmenten, punten en de grenzen per jaar

De grenzen verschuiven ieder jaar, omdat de maximale huurprijzen per 1 januari opnieuw worden geïndexeerd. De Rijksoverheid noemt voor 2026 een bovengrens van 932,93 euro voor de sociale sector, en 1.228,07 euro als bovengrens van het middensegment en tegelijk de liberalisatiegrens voor zelfstandige woningen.

Voor een huurcontract dat op of na 1 januari 2026 ingaat, geldt de volgende indeling. Sociale huur: de kale beginhuurprijs op de ingangsdatum is niet hoger dan 932,93 euro. Middenhuur: het contract is afgesloten op of na 1 juli 2024, de kale beginhuurprijs ligt tussen 932,93 en 1.228,07 euro, óf de kale beginhuurprijs ligt hoger dan 1.228,07 euro maar de woning telt volgens het woningwaarderingsstelsel 144 tot en met 186 punten. Vrije sector: de kale beginhuurprijs is hoger dan 1.228,07 euro én de woning telt 187 punten of meer.

Let op het verschil tussen een nieuw en een bestaand contract. Een nieuw huurcontract is afgesloten op of na 1 juli 2024; een bestaand huurcontract is afgesloten vóór 1 juli 2024. De regels voor de middenhuur gelden alleen voor nieuwe contracten. Voor een woning van dezelfde kwaliteit met een contract van vóór 1 juli 2024 ligt de uitkomst anders. Gaat het om een contract dat al langer geleden liberaliseerd is, dan blijft dat een vrijesectorcontract, ook bij 144 punten of meer. Gaat het om een woning die van meet af aan tot de sociale sector behoorde, dan blijft die gereguleerd. Alleen een al geliberaliseerd contract met een lage kwaliteit van 143 punten of minder viel onder het overgangsjaar.

Daarnaast geldt voor bestaande contracten een overgangsregeling. Die liep van 1 juli 2024 tot en met 1 juli 2025 en is inmiddels afgelopen. Huurders met een bestaand contract voor een woning met een kwaliteit tot en met 143 punten waarvan de huurprijs in de vrije sector viel, kregen recht op een maximum huurprijs, waarbij de verhuurder één jaar de tijd kreeg om de huurprijs te verlagen naar het juiste bedrag op basis van de kwaliteit van de woning. Verlaagde de verhuurder niet, dan kon een huurder vanaf 1 juli 2025 alsnog naar de Huurcommissie om de huurprijs te laten beoordelen. Voor een bestaand contract met een kwaliteit van meer dan 143 punten waarvan de huurprijs in de vrije sector viel, gold geen recht op een maximum huurprijs.

• Voor 2026 geldt een bovengrens van 932,93 euro voor de sociale sector en 1.228,07 euro voor het middensegment.
• Voor een contract op of na 1 januari 2026 valt je in de middenhuur bij een beginhuur tussen 932,93 en 1.228,07 euro, of bij een hogere beginhuur als de woning 144 tot en met 186 punten telt.
• De vrije sector geldt bij een beginhuur boven 1.228,07 euro én 187 punten of meer.
• De grenzen gelden per jaar; controleer het jaar waarin je huur is ingegaan.
• De regeling voor middenhuur geldt alleen voor contracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten.
• Overgangsregeling: die liep van 1 juli 2024 tot en met 1 juli 2025. De verhuurder mocht de prijs verlagen bij een bestaand contract van maximaal 143 punten; zo niet, dan kon de huurder vanaf 1 juli 2025 alsnog toetsen.

De aanvangshuurprijs binnen zes maanden toetsen

In de eerste zes maanden van een nieuw huurcontract in de vrije sector kun je de Huurcommissie vragen de aanvangshuurprijs te beoordelen. De Huurcommissie verlaagt de huurprijs alleen als de maximale huurprijs van de woning lager is dan de grens van het segment waarin je contract hoort: bij een contract van 1 juli 2024 of later is dat de grens van een middenhuurwoning van 186 punten, en bij een ouder contract de grens van een sociale huurwoning van 143 punten. Ligt de maximale huurprijs van je woning hoger, dan vindt de Huurcommissie de afgesproken huurprijs redelijk en wordt die niet verlaagd. Een verlaging werkt met terugwerkende kracht vanaf het starten van het contract en is bindend voor jou en de verhuurder. Dat is de belangrijkste termijn bij dit onderwerp en hij is makkelijk te verwarren met een algemene termijn voor huurverlaging.

Dat is geen korting en geen vaste regel dat je huur binnen zes maanden automatisch omlaag mag. Het is een termijn waarbinnen je de prijs die je bij het afsluiten betaalt nogmaals kunt laten toetsen. Wat de Huurcommissie daarbij doet, is kijken naar het puntenstelsel en naar de maximale huurprijs die bij die punten hoort. De Huurcommissie maakt die puntentelling zelf; je hoeft de Huurprijscheck niet zelf in te vullen.

Zes maanden is geen algemene grens voor tijdelijke contracten. Voor een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar dat op of na 1 juli 2024 is afgesloten, geldt de termijn van zes maanden vanaf de ingangsdatum van dat contract, en die loopt dus door terwijl het contract zelf nog loopt. Een tijdelijk contract kan na 1 juli 2024 alleen nog voor een beperkte groep worden gesloten, bijvoorbeeld studenten, huurders die tijdelijk elders wonen wegens dringende werkzaamheden of renovatie, en bepaalde spoedgebruikers. Twijfel je of jouw contract meetelt, dan moet je dat navragen bij de Huurcommissie in plaats van het zelf te bepalen.

Naast die termijn geldt voor de meeste huurders nog een tweede route die je direct of later kunt gebruiken: laten toetsen of de huurprijs past bij de kwaliteit van de woning, uitgedrukt in punten. Dat doe je met de Huurprijscheck. Zolang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan, moet je de afgesproken huur blijven betalen.

• In de eerste zes maanden van een nieuw contract kun je de aanvangshuurprijs laten toetsen.
• Blijkt die te hoog én valt je woning onder de puntgrens van het segment, dan verlaagt de Huurcommissie de prijs met terugwerkende kracht vanaf het starten van het contract. Ligt de maximale huurprijs boven die grens, dan blijft de afgesproken prijs staan.
• Het is een termijn voor het toetsen van de aanvangshuurprijs, geen algemene termijn voor huurverlaging.
• Bij een tijdelijk contract van maximaal twee jaar dat op of na 1 juli 2024 is afgesloten geldt de termijn zes maanden vanaf de ingangsdatum van dat contract; voor oudere tijdelijke contracten kan een andere termijn gelden, check dat bij de Huurcommissie.
• De Huurcommissie maakt zelf de puntentelling voor de toetsing.
• Zonder uitspraak van de Huurcommissie blijf je de afgesproken huur betalen.

De rol van verhuurder en gemeente

Sinds 1 januari 2025 moet een verhuurder bij elk nieuw huurcontract een puntentelling van de woning toevoegen, gebaseerd op het nieuwe woningwaarderingsstelsel. Die telling maak je met de Huurprijscheck, en het resultaat kun je downloaden als pdf om bij het contract te voegen. Wie op of na 1 juli 2024 een contract voor een woning of kamer sluit, kan de verhuurder daarvoor zorgen; vanaf 1 januari 2025 is het verplicht. Het is daarmee een controlemiddel in jouw handen: je kunt zien of de prijs die je betaalt in het segment thuishoort dat de verhuurder heeft aangegeven.

Om te laten zien dat de huurprijs redelijk is, moet de verhuurder die puntentelling dus overleggen. Voor een middenhuurwoning gelden daarbij twee voorwaarden: het huurcontract is nieuw en afgesloten op of na 1 juli 2024, en de woning heeft een kwaliteit van 144 tot en met 186 punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Ontbreekt de puntentelling bij het contract, dan kun je daarover vragen bij de verhuurder en dat vastleggen.

De gemeente houdt toezicht op de naleving van de regels over de huurprijs en de servicekosten. Vraagt een verhuurder een te hoge huur, dan kun je als huurder een melding doen bij het gemeentelijk meldpunt voor ongewenste verhuurpraktijken, dat vanaf 1 januari 2024 in elke gemeente moet bestaan. Gemeenten kunnen een waarschuwing geven, een last onder dwangsom of bestuursdwang opleggen, of een boete. Volgens Volkshuisvesting Nederland kan de boete bij overtreding van de Wet betaalbare huur vanaf 1 januari 2025 oplopen tot 100.000 euro. Let op de taal van de regelgeving: die boete richt zich tegen de verhuurder.

Houd dat onderscheid voor ogen: de gemeente normeert het gedrag van de verhuurder en kan handhaven, maar een gemeente kan de huurprijs of de servicekosten niet zelf vaststellen. De Huurcommissie neemt op verzoek van een huurder of verhuurder een uitspraak over de huurprijs of de servicekosten, en die uitspraak is bindend, maar de Huurcommissie voert zelf geen toezicht of handhaving uit. Wil je dat de prijs omlaag gaat, dan is de Huurcommissie de route; wil je dat er opgetreden wordt tegen de manier waarop er met je omgegaan wordt, dan is dat de gemeente.

• Vanaf 1 januari 2025 voegt de verhuurder bij elk nieuw huurcontract een puntentelling toe, gebaseerd op de Huurprijscheck.
• Ontbreekt die telling, vraag er dan schriftelijk om bij de verhuurder.
• Meld een te hoge huur bij het meldpunt voor ongewenste verhuurpraktijken van je gemeente.
• Een gemeente kan waarschuwen, een last onder dwangsom of bestuursdwang opleggen, of een boete.
• Volgens Volkshuisvesting Nederland kan die boete bij overtreding van de Wet betaalbare huur vanaf 1 januari 2025 oplopen tot 100.000 euro.
• Een gemeente kan de hoogte van de huur of servicekosten niet vaststellen; de Huurcommissie doet dat wel, met een bindende uitspraak.

Praktische stappen als je denkt dat de huur te hoog is

Begin met de Huurprijscheck. Vul de kenmerken van je woning in, en kijk welk puntenaantal en welke maximale huurprijs daaruit volgen. Dat kost je een kwartier en geeft je meteen een concreet getal om mee verder te gaan. Met dat getal kun je de vraag stellen aan je verhuurder of aan de Huurcommissie, zonder dat het om een mening blijft.

Ga daarna na in welke fase je zit en welke termijn voor jou geldt. Huur je nog niet, dan beantwoord je vooral de vraag of de huurprijs bij het contract hoort en of de puntenstelling is meegeleverd. Huur je al langer dan zes maanden, dan is de termijn voor de aanvangshuurprijs in beginsel verstreken; bij een tijdelijk contract van maximaal twee jaar kan die termijn nog lopen tot zes maanden na de ingangsdatum van dat contract. Twijfel je daarover, dan vraag je het na bij de Huurcommissie in plaats van het zelf te bepalen. Noteer in alle gevallen de datum waarop je huur is ingegaan, want die datum bepaalt welke route je nog hebt.

Verzamel je papieren voordat je contact opneemt: je huurcontract, de puntentelling als die bij het contract zit, je huurnota en de eventuele puntenuitkomst van de Huurprijscheck. Een verhaal met een puntentelling eronder is beter onderbouwd dan een verhaal zonder. En blijf tijdens een lopend geschil de huur betalen die niet in twijfel staat; alleen het bedrag waarover het geschil gaat, hoort in principe ter discussie.

Beluister ook hoe je je huurder betrekt in dit proces. Een huurverhoging of een servicekostenpost wordt door de verhuurder opgezet, maar de regels eromheen gelden voor jou als huurder in de hele bezetting van het gebouw. Wie het initiatief neemt, bepaalt hoe snel een afrekering of een toetsing verloopt. Doe een vraag dus per brief of per e-mail en niet alleen tijdens een telefoongesprek, zodat je iets hebt om op te bouwen.

• Doe eerst zelf de Huurprijscheck, en noteer het puntenaantal en de maximale huurprijs.
• Bepaal welke termijn voor jou geldt: de aanvangshuurprijs bij een nieuw contract, of de puntenroute bij een bestaand contract.
• Noteer de datum waarop je huur is ingegaan, want die bepaalt welke termijn nog loopt.
• Verzamel contract, puntentelling, huurnota en eventuele Huurprijscheck-uitkomst voordat je contact opneemt.
• Blijf tijdens een geschil de huur betalen die niet ter discussie staat.
• Stel je vragen per mail of brief, zodat je iets op papier hebt.