Hoe verhuurfraude in de praktijk werkt
Het klassieke verloop is kort en herkenbaar. Volgens Fraudehelpdesk bieden oplichters via internet en sociale media een woning of vakantiewoning aan. Om de woning te kunnen huren, moet je eerst betalen. Dat kan een borg zijn, een aanbetaling, bemiddelingskosten of een paar maanden huur. Soms vraagt de oplichter ook om een kopie van je identiteitsbewijs. Nadat je hebt betaald, hoor je niets meer. Vaak blijkt bovendien dat de woning helemaal niet bestaat.
Oplichters werken schaalbaar. Ze nemen foto's over uit bestaande advertenties, kunnen daardoor grote aantallen valse advertenties plaatsen en reageren razendsnel op vragen. Ze bieden aan via WhatsApp, Telegram, Signal, Facebook, Instagram, datingsites en handelsplaatsen zoals Marktplaats. Dat betekent niet dat elk bericht op zo'n platform oplichting is, maar wel dat de concurrentie opvallend actief is. Wie snel reageert, reageert bijna altijd te snel: ook een vriendelijke, snelle verhuurder die nog niet naar de woning kan, is een waarschuwingssignaal.
Ook de manier waarop gepraat wordt, verraadt vaak een oplichting. Er wordt gehamerd op snelheid en geheimhouding. De oplichter wil niet bellen, of juist uitsluitend via één kanaal communiceren, omdat schriftelijk bewijs ontbreekt en de identiteit onbekend blijft. Er wordt soms gevraagd om een klein proefbedrag te betalen om 'de procedure te starten', waarna het bedrag oploopt. Ook wordt erop gewezen dat je de woning 'naar een ander kan doorverhuizen', of dat de prijs uitzonderlijk laag is omdat de verhuurder 'in het buitenland' woont.
Let ook op oplichting die via de juiste weg lijkt te komen. Soms sturen oplichters je door naar een officiële site of vragen ze om een huisvestingsvergunning aan te vragen bij de gemeente, maar dan om je gegevens of een 'aanvraagkosten' te betalen. Een echte gemeente vraagt nooit om voor een vergunning vooraf te betalen. Controleer daarom altijd wie je tegenover je staat, en of je gegevens via een officiële weg worden gevraagd.
- Betaling vooraf om 'de woning te reserveren' is het klassieke signaal van oplichting.
- Een verhuurder die niet belt, alleen via één kanaal schrijft en geen bezichtiging mogelijk maakt, is een groot risico.
- Kopieën van identiteitsbewijzen worden ook ingezet om identiteitsfraude mee te plegen.
Herkenningstekens: hoe je neppe advertenties opspoort
Er zijn concrete controles die je zelf kunt uitvoeren voordat je één euro overmaakt. Fraudehelpdesk noemt er drie die allemaal minuten kosten. Controleer of er reviews zijn over de verhuurder: vul in Google de naam van de verhuurder of het adres van zijn website in, gevolgd door het woord 'klacht' of 'review'. Controleer met Google Streetview of het adres van de woning bestaat. En controleer met Google Afbeeldingen of Yandex of de foto's van de woning op meerdere websites worden gebruikt, want oplichters nemen vaak foto's over uit bestaande advertenties.
Ook de taal van de advertentie zelf geeft informatie. In Nederlandse advertenties voor woningen hoort een adres, een oppervlakte, een aantal kamers, een bouwjaar of sinds-wanneer-in-huur-beschikbaar te staan, en een verhuurder die bereid is een bezichtiging te plannen. Vage advertenties zonder adres, met uitsluitend stockbeeld of met extreem lage prijzen voor een centrale locatie, zijn een teken om extra voorzichtig te zijn. Ook een verhaal dat je de woning direct moet huren omdat de verhuurder 'naar het buitenland vertrekt', terwijl er geen bezichtiging mogelijk is, past in het bekende patroon.
Let op de technische details. Vraag om het Kadasternummer, de naam van de eigenaar of de makelaar en of de woning werkelijk vrij is van huur. Een echte eigenaar of bemiddelaar kan dat opvragen of controleren. Een oplichter kan dit niet en zal hieromheen praten. Let ook op het e-mailadres of telefoonnummer: een vrij professioneel ogend zakelijk e-mailadres kan een namaakadres zijn, en WhatsApp-nummers die pas kort geleden zijn aangemaakt, zijn geen enkel bewijs maar wel een reden om extra te controleren.
Sta tot slot stil bij het tempo van het gesprek. Echt oplichters pushen: ze willen dat je vandaag nog betaalt, omdat er 'al drie andere kijkers zijn' of 'morgen zijn er drie woningen beschikbaar die u ook interesseren'. Die haast is onderdeel van het script. Je mag altijd rustig eerst verifiëren, en een echte verhuurder zal daar begrip voor tonen.
- Zoek de naam van de verhuurder of het webadres in Google plus 'klacht' of 'review'.
- Controleer het adres met Google Streetview en de foto's met Google Afbeeldingen of Yandex.
- Vraag naar het Kadasternummer en of de woning werkelijk vrij is van huur.
- Weigel iedere haast om vandaag nog te betalen; echte verhuurders geven je tijd.
Wat je moet controleren voordat je betaalt of een contract tekent
Het moment waarop je betaalt is het risicovolste moment. Een vuistregel die in de praktijk veel oplichting voorkomt: betaal nooit voor het huis op basis van alleen foto's of tekst, en maak altijd eerst een afspraak om de woning te zien, eventueel met iemand mee. Een echte verhuurder is daarvoor in. Betalen via een bankoverboeling in plaats van contant geeft je een betaalbewijs dat je later kunt gebruiken bij een melding of een procedure; dat is bovendien precies wat Rijksoverheid aanraadt bij het betalen van een borg.
Over de borg en de overige kosten gelden wettelijke regels die kunnen helpen om oplichters te herkennen. Een verhuurder mag een borg vragen, maar voor contracten die vanaf 1 juli 2023 zijn afgesloten is dat maximaal 2 maanden kale huur. Voor oudere contracten geldt maximaal 3 maanden. Particuliere verhuurders moeten zich daaraan houden. Wordt je een borg gevraagd die veel hoger is dan twee maanden huur, dan is dat een signaal om te stoppen. Ook betaal je geen bemiddelingskosten aan een makelaar die voor de verhuurder werkt; die kosten worden dan ten onrechte aan jou in rekening gebracht.
Houd contract en betalingen zorgvuldig bij. Vraag een huurcontract op papier, ook als het om een korte periode gaat, en check of de gegevens van de verhuurder erop staan. Maak van elke betaling een schriftelijk of bankbewijs en bewaar alle communicatie. Noteer op papier of in je eigen administratie wanneer je afspraken hebt gemaakt. Dit helpt niet alleen bij het terugvorderen van een te hoge borg of onterechte kosten, maar ook als je een melding doet of een procedure start.
Wees ook alert op identiteitsfraude via de huur. Oplichters vragen soms om een kopie van je identiteitsbewijs om 'een huurcontract te kunnen opstellen'. Ook een kopie van je paspoort kan later worden misbruikt om leningen of andere zaken op jouw naam te zetten. Stuur nooit een volledige kopie van je identiteitsbewijs naar een onbekende partij via WhatsApp of e-mail. Fraudehelpdesk raadt aan om bij twijfel direct contact op te nemen voor persoonlijk advies als je al een kopie hebt afgegeven. Geef alleen gegevens door via een beveiligde omgeving van een woningcorporatie, gemeente of erkende bemiddelaar die dit nodig heeft voor een reguliere aanvraag.
- Borg maximaal 2 maanden kale huur bij contracten vanaf 1 juli 2023; 3 maanden bij oudere contracten.
- Geen bemiddelingskosten aan een makelaar die voor de verhuurder werkt.
- Vraag het contract op papier en bewaar een bankbewijs van elke betaling.
- Stuur nooit een kopie van je identiteitsbewijs naar een onbekende partij.
Betaalde huurwoningwebsites: zoekservice of bemiddelaar?
Een aparte vorm van risico zijn betaalde huurwoningwebsites. De Autoriteit Consument en Markt (ACM) heeft onderzocht wat deze sites daadwerkelijk doen. Volgens de ACM bieden veel van deze websites alleen een zoekservice en treden ze niet op als bemiddelaar. Ze verzamelen het aanbod van anderen en tonen dat op één plek, maar brengen geen direct contact tot stand met de makelaar of verhuurder. Om toegang tot het aanbod te krijgen moet je vaak een betaald abonnement afsluiten.
De ACM heeft er huurwoningwebsites op aangesproken dat ze hierover duidelijk moeten zijn, zodat je weet waarvoor je betaalt. Ook moeten ze duidelijk zijn over de beschikbaarheid en de actualiteit van het aanbod, en over wat het abonnement kost en hoe je het beëindigt. Er is onderzocht omdat consumenten bij het loket van de ACM veel klachten meldden: verhuurders bleken vaak niet meer bereikbaar via de website, en aangeboden woningen bleken regelmatig allang niet meer beschikbaar of zelfs nooit te huur. De ACM heeft die signalen ook gedeeld met het Landelijk Meldpunt Internet Oplichting (LMIO).
Hetzelfde geldt voor bemiddelaars die extra diensten aanbieden. De ACM heeft een leidraad gepubliceerd: huurbemiddelaars mogen aanvullende diensten alleen als losse keuze aanbieden, los van de bemiddeling. Diensten zoals het regelen van een vergunning of de aansluiting voor gas, water en licht mogen niet verplicht worden opgelegd. Ze moeten duidelijk worden toegelicht, de huurder moet er uitdrukkelijk mee instemmen, en er mag geen vooraf aangevinkte keuze op het formulier staan. Als zulke diensten toch verplicht worden afgenomen, is dat bemiddelingskosten, en dat is verboden. Bemiddelaars die deze regels overtreden kunnen boetes verwachten tot 600.000 euro of, als dat meer is, tot 7,5 promille van de totale jaaromzet.
Praktisch: je kunt prima een betaalde zoekservice gebruiken, maar weet dan dat je zelf het contact moet leggen. Je kunt ook direct naar een makelaar of corporatie, die vaak gratis hun aanbod publiceren en zelf bemiddelen. In beide gevallen geldt dezelfde vuistregel: laat je niet overtuigen door snelheid of drukte, en betaal nooit voordat je hebt gecheckt dat de woning echt bestaat en echt vrij is.
- Vele betaalde huurwoningwebsites bieden alleen een zoekservice en bemiddelen niet.
- Ze moeten duidelijk maken wat het abonnement kost, wat het aanbod is en hoe je het beëindigt.
- Extra diensten van een bemiddelaar moeten losse keuzes zijn; verplichte extra's zijn verboden bemiddelingskosten.
- Ga ook eens rechtstreeks naar een corporatie of makelaar; hun aanbod is vaak gratis.
Melden en actie ondernemen als het toch misgaat
Stel dat je toch hebt betaald en het contact verbroken is, of er is een te hoge borg gevraagd, of er zijn onterechte bemiddelingskosten in rekening gebracht. Er zijn dan concrete stappen om te zetten. Bewaar alles: de advertentie, de berichten, de betaalbewijzen, de naam en het telefoonnummer of e-mailadres van de tegenpartij, en eventueel de advertentie zoals die nu nog online staat. Maak schermafbeeldingen van het gesprek, met datum en tijd zichtbaar.
Voor oplichting en verhuurfraude kun je een melding doen bij de Fraudehelpdesk van het Nationaal Oplichtingsloket. Particulieren kunnen daar terecht via een meldingsformulier, en vanaf 16 jaar. In dat formulier geef je aan hoe het contact is begonnen, bijvoorbeeld dat je op een advertentie reageerde of via een WhatsApp-bericht werd benaderd, en dat het om een woning ging die je wilde huren. Die details helpen om het patroon te herkennen. Als je ook een kopie van je identiteitsbewijs hebt afgegeven, vraag dan expliciet persoonlijk advies, omdat dan ook actie nodig is om verdere mislukking te beperken.
Voor consumentenrechten kun je een melding doen bij ACM ConsuWijzer. Dat is vooral relevant als je een abonnement hebt afgesloten bij een zoekservice en je niet goed bent geïnformeerd over wat je kreeg, of als een bemiddelaar verboden bemiddelingskosten in rekening heeft gebracht: de ACM kan daarvoor boetes opleggen. Bij een te hoge borgsom zijn de routes uit Rijksoverheid: je kunt weigeren, je kunt de borg betalen en dit achteraf melden bij de gemeente, die dan een boete aan de verhuurder kan opleggen, of je kunt achteraf aan de rechter vragen om de borgsom te verlagen. Rijksoverheid waarschuwt daarbij dat je bij zo'n melding niet zeker weet dat je het te veel betaalde bedrag terugkrijgt; de boete is een straf voor de verhuurder, geen automatische terugbetaling aan jou. Wordt een te hoge borg niet teruggegeven, dan is de eerste stap een brief waarin je de terugbetaling vraagt, bijvoorbeeld met de voorbeeldbrief van Het Juridisch Loket. Blijft de weigering bestaan, dan kun je het geld via de rechter terugvragen.
Belangrijk is ook dat je bij een te hoge borg of onterechte kosten weigert om te betalen, maar er daarbij wel rekening mee houdt dat je dan de woning niet krijgt. Als je al hebt betaald, kun je het teveel alsnog terugvragen. En word je bedreigd, of belandt het in een situatie waarin je veiligheid in het geding is, neem dan contact op met de politie; die kan helpen bij een aangifte.
- Bewaar advertentie, berichten, betaalbewijzen en tegenpartijgegevens; maak schermafbeeldingen.
- Meld oplichting en verhuurfraude bij de Fraudehelpdesk; melden kan vanaf 16 jaar.
- Meld consumentenrechtenproblemen (abonnement, bemiddelingskosten) bij ACM ConsuWijzer.
- Bij een te hoge borg: weiger, of betaal en meld bij de gemeente of vraag de rechter om verlaging.
- Vraag bij een niet-terugbetaalde borg eerst schriftelijk terug, met de voorbeeldbrief van Het Juridisch Loket.
Bronnen en verder lezen
Deze gids verwijst naar de onderstaande bronnen. Controleer de actuele informatie bij de bron voor je een beslissing neemt.
- Fraudehelpdesk (Nationaal Oplichtingsloket): Ik heb iets gehuurd
- Fraudehelpdesk (Nationaal Oplichtingsloket): Melding doen als particulier
- Rijksoverheid: Woning huren – waarborgsom
- ACM: Huurwoningwebsites die alleen zoekservice bieden, moeten daar duidelijk over zijn
- ACM: Huurbemiddelaars mogen extra diensten alleen als losse keuze aanbieden
- Rijksoverheid: Welke extra kosten mag verhuurder bij een huurcontract vragen?
