Waarom stijgen huurprijzen in Nederland?

Hoeveel stijgen de huren in 2026?

De woninghuren in Nederland waren in juli 2026 gemiddeld 4,4 procent hoger dan in juli 2025. Dat is de laagste jaarstijging sinds 2023, maar nog steeds een forse stijging op de huur die je al betaalt. In 2025 stegen de huren gemiddeld met 4,9 procent en in 2024 met 5,4 procent. CBS meet deze cijfers in september, op basis van de huur die huurders daadwerkelijk betaalden in juli. De voorlopige cijfers van het voorgaande jaar kunnen nog worden bijgesteld als er nieuwe gegevens binnenkomen.

Niet alle huurwoningen stijgen even sterk. CBS splits de 4,4 procent uit naar het soort woning en de verhuurder. De huren van sociale huurwoningen stegen gemiddeld met 4,3 procent, die van vrijesectorwoningen met 4,5 procent. Binnen de sociale huur was het verschil tussen soorten verhuurders het grootst: woningen van woningcorporaties werden gemiddeld met 4,4 procent duurder, die van overige verhuurders met 4,1 procent. Woningcorporaties bezitten ongeveer twee derde van alle huurwoningen in Nederland, meestal sociale huur. Dat verklaart waarom het landelijke gemiddelde zo dicht bij het corporatiecijfer ligt.

Wie de cijfers van CBS over meerdere decennia naast elkaar legt, ziet dat de huurstijging meebeweegt met de economie. In 2021, het jaar van de lockdown, steeg de huur gemiddeld slechts met 0,8 procent. In 2022 was dat 3,0 procent en in 2023 2,0 procent. Vanaf 2024 liep de stijging op naar 5,4 procent. Dat patroon is belangrijk om te begrijpen: de overheid stelt elk jaar een maximum vast dat volgt van de economische ontwikkeling, dus een dalend inflatietempo betekent doorgaans ook een lagere maximale verhoging.

• Huren bestaande woningen, juli 2026 tegenover juli 2025: gemiddeld 4,4 procent (CBS)
• Sociale huur gemiddeld 4,3 procent; vrije sector gemiddeld 4,5 procent (CBS)
• Sociale huur bij woningcorporaties 4,4 procent; bij overige verhuurders 4,1 procent (CBS)
• Vorig jaar 4,9 procent, in 2024 5,4 procent en in 2021 nog maar 0,8 procent (CBS)

Hoeveel komt er van bewonerswisseling, niet van de jaarlijkse verhoging?

Een groot deel van de 4,4 procent heeft niets te maken met de verhoging die bestaande huurders krijgen. Als een woning wordt overgedragen aan een nieuwe bewoner, mag de huur in één keer veel verder omhoog dan de reguliere maximale verhoging: zo'n sprong heet huurharmonisatie. CBS noemt het effect ervan het effect van bewonerswisselingen en meet dat apart. Als je ze niet meetelt, komt de stijging van de bestaande contracten in 2026 uit op 3,8 procent. Het effect van de bewonerswisselingen is dus 0,6 procentpunt, het verschil met de 4,4 procent van alle huren.

Dat effect is kleiner dan een jaar eerder: in 2025 was het 0,8 procentpunt en in 2024 ook 0,7 procentpunt. Omdat het effect van de bewonerswisselingen jaarlijks wisselt, is het onderscheid belangrijk voor de interpretatie van het headlinecijfer. Wie in het nieuws een huurstijging van 4,4 procent tegenkomt, zonder erbij te lezen dat het om het totaal gaat, kan denken dat zijn eigen huur met 4,4 procent omhoog gaat. Voor bestaande huurcontracten was de gemiddelde stijging 3,8 procent; wat een individuele huurder krijgt, hangt af van het huurcontract en van de segmentregels.

Ook het langetermijnbeeld laat zien dat de harmonisatie structureel bijdraagt aan de huurstijging. Ook in de periode 2016 tot en met 2023 was er elk jaar een effect van 0,4 tot 0,7 procentpunt door bewonerswisselingen. Dat betekent dat een deel van de stijging die huurders met een bestaand contract zien, in de huur die nieuwe huurders accepteren al verwerkt zit. Wie een woning wil gaan huren, betaalt daardoor meer dan degenen die in dezelfde woning al woonden toen de vorige huurder vertrok.

• CBS meet het effect van bewonerswisselingen apart, en noemt het in de publicatie bij deze cijfers
• Zonder bewonerswisselingen was de stijging van bestaande contracten in 2026 3,8 procent
• Het effect van de wisselingen was 0,6 procentpunt, tegenover 0,8 procentpunt in 2025
• In de periode 2016 tot en met 2023 lag het effect elk jaar tussen 0,4 en 0,7 procentpunt

Hoeveel woningen zijn er tekort, en hoe werkt dat door?

De stijging van je huur hangt samen met de krapte op de woningmarkt. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties berekent daarvoor het statistisch woningtekort: het verschil tussen het aantal woningzoekers en het aantal woningen dat daadwerkelijk beschikbaar is. In 2026 telt die berekening ongeveer 8,5 miljoen huishoudens en 8,34 miljoen woningen. Van die huishoudens woont 7,88 miljoen zelfstandig in een woning. De overige 619 duizend huishoudendelen een woning of leven in een bijzondere woonvorm, en daarvan zoeken er volgens het ministerie ongeveer 359 duizend alsnog naar een zelfstandige woning.

Daar komt een tweede component bij. Starters die zelfstandig willen gaan wonen, bijvoorbeeld jongeren of migranten, tellen mee, en huishoudens die de woningmarkt verlaten, zoals gezinnen die naar een verpleeghuis verhuizen, tellen er weer af. Per saldo levert dat in 2026 ongeveer 68 duizend extra woningvragers op. Vraag en tekort samen leveren een totale vraag naar 427 duizend woningen op.

Van de 8,34 miljoen woningen zijn er ongeveer 464 duizend niet beschikbaar of niet permanent bewoond. Daarvan staat 113 duizend tijdelijk leeg, omdat de woning verbouwd wordt of de nieuwe bewoner nog moet intrekken. Ruim 308 duizend woningen zijn in gebruik als tweede woning of worden bewoond door een institutioneel huishouden. Slechts 43 duizend woningen staan langer dan een jaar leeg en zijn dus daadwerkelijk beschikbaar. Er zijn in 2026 dus ongeveer 427 duizend woningvragers en 43 duizend beschikbare woningen, waarmee het statistisch woningtekort uitkomt op 384 duizend woningen. Dat is een tekort van 4,6 procent ten opzichte van de totale voorraad.

Het tekort is voor het tweede jaar op rij licht gedaald: in 2024 was het 4,9 procent, in 2025 4,8 procent en in 2026 4,6 procent. Toch blijft het een tekort van 384 duizend woningen, en het ministerie streeft naar 2 procent als niveau van zekere balans. Om dat te bereiken zijn op dit moment ongeveer 213 duizend woningen extra nodig. ABF Research verwacht dat er in 2027 ongeveer 100 duizend woningen worden gerealiseerd, waarna het tempo iets terugzakt naar ruim 90 duizend per jaar, terwijl er naar schatting 168 duizend woningen door sloop en samenvoeging verdwijnen. Op basis van die uitgangspunten verwacht ABF dat het tekort in 2041 net onder de 2 procent ligt, en dat er rond 2034 een evenwichtig niveau wordt bereikt bij een bouwtempo van 100 duizend woningen per jaar.

• Statistisch woningtekort 2026: 384 duizend woningen, oftewel 4,6 procent van de woningvoorraad
• Daarachter: circa 427 duizend woningvragers en 43 duizend daadwerkelijk beschikbare woningen
• Doelstelling van het ministerie is een tekort van 2 procent; daarvoor zijn nu ongeveer 213 duizend extra woningen nodig
• ABF verwacht in 2041 een tekort net onder de 2 procent, en een evenwichtig niveau rond 2034

Waar in Nederland stijgen de huren het hardst?

De landelijke 4,4 procent is een gemiddelde dat de verschillen tussen gebieden verhult. Op provinciaal niveau stegen de huren in 2026 het hardst in Overijssel en Noord-Brabant, met 4,6 procent. In Overijssel hadden bewonerswisselingen van alle provincies ook het grootste effect op de huurontwikkeling: 0,9 procentpunt. In Noord-Brabant was dat effect 0,8 procentpunt. Van alle provincies stegen de huren in Fryslân met 4,0 procent het minst hard, waarbij bewonerswisselingen een effect hadden van 0,5 procentpunt.

Ook de vier grote steden lopen uiteen. Rotterdam zag de grootste stijging van de vier, met gemiddeld 4,7 procent, waarvan 0,7 procentpunt door bewonerswisselingen. Zonder die wisselingen was de stijging in Rotterdam 4,0 procent. In Utrecht was de stijging 4,5 procent, in Den Haag 4,4 procent en in Amsterdam 4,3 procent. Ook bij de drie andere grote steden draagt een bewonerswisseling flink bij aan het totaal: in Utrecht 0,7 procentpunt, in Den Haag 0,6 procentpunt en in Amsterdam 0,7 procentpunt. De gemiddelde huurstijging van de steden valt dus vrij hoog, maar de stijging die je als blijvende huurder over je eigen contract ziet, is in Amsterdam, Utrecht en Den Haag met 3,6 tot 3,8 procent aan de lage kant.

Dat verschil tussen het totaal en de stijging zonder wisselingen verklaart ook waarom het landelijke gemiddelde hoger uitvalt dan de stijging die blijvende huurders over hun eigen contract zien. Je zit niet vast aan de 4,4 procent; dat is een statistiek over alle huurrelaties. Je eigen huur volgt de afspraken in jouw huurcontract en, in de sociale huur, de jaarlijkse regels. Dat betekent ook dat het verhaal over de huurstijging op een specifieke woning of in een specifieke stad voor jou als huurder niet automatisch hetzelfde is als het landelijke nieuwscijfer.

• Provinciaal stegen de huren het hardst in Overijssel en Noord-Brabant, met 4,6 procent
• Van alle provincies steeg Fryslân het minst hard: 4,0 procent, met een effect van 0,5 procentpunt door bewonerswisselingen
• Van de vier grote steden steeg Rotterdam het meest: 4,7 procent, waarvan 0,7 procentpunt door bewonerswisselingen
• Amsterdam steeg het minst van de vier grote steden: 4,3 procent

Wat betekent de stijging voor de prijs die jij betaalt?

De landelijke cijfers van CBS gaan over de verandering tussen twee momenten, niet over het bedrag dat je betaalt. Als de gemiddelde huur nu een stijging van 4,4 procent laat zien, betekent dat niet dat elk huurcontract met 4,4 procent is verhoogd. In de sociale huur geldt sinds 1 juli 2026 een andere regel dan in de vrije sector, en beide verschillen van het landelijke gemiddelde.

In de vrije sector geldt tot 1 mei 2029 een wettelijk maximum voor de jaarlijkse huurverhoging. Voor 2026 (1 januari 2026 tot en met 31 december 2026) is dat maximum 4,4 procent; het percentage wordt per jaar opnieuw vastgesteld. Het maximum geldt alleen als de verhuurder de huurverhoging met jou heeft afgesproken in het huurcontract. In de sociale huur is vanaf 1 juli 2026 de maximale verhoging 4,1 procent, of, afhankelijk van je huidige huur of inkomen, een bedrag van 25 tot 100 euro. De overige stijging in het gemiddelde komt dus vooral uit de harmonisatie bij bewonerswisselingen, niet uit de verhoging die bestaande huurders krijgen.

Wie de krapte op de woningmarkt wil verzachten, kan zelf niet veel aan de macro-economische kant doen, maar wel aan de eigen situatie. Stel je huurprijs in op wat de regels in jouw buurt toelaten, en ga na of er in jouw gemeente toewijzingsregels, een urgentieprocedure of een loting gelden. Controleer bovendien of je huidige huur correct is: als een verhuurder een te hoge huur hanteert, kun je daar bezwaar tegen maken en, als je het niet eens wordt met je verhuurder, naar de Huurcommissie stappen. Dat werkt in beide segmenten.

Er is een aparte gids voor de details van de verhoging zelf. Je leest meer over de maximale percentages per segment, de inkomensgrenzen, de termijnen waarin je bezwaar moet maken, en over wat de Huurcommissie precies beoordeelt in de gids over huurverhoging in 2026. Die gids is de plek om de juridische kant van je eigen contract na te slaan, terwijl dit artikel uitlegt waarom het landelijke percentage er is.

• In de vrije sector geldt tot 1 mei 2029 een wettelijk maximum; voor 2026 is dat 4,4 procent
• In de sociale huur is de maximale verhoging vanaf 1 juli 2026 4,1 procent of een bedrag van 25 tot 100 euro
• Een verhuurder mag ten hoogste 2 maanden kale huur aan borg vragen, wat betekent dat een eis van drie maanden een waarschuwingssignaal is
• Voor de maximale percentages, inkomensgrenzen en bezwaartermijnen: lees de gids over huurverhoging in 2026