Wat mag je verhuurder vragen en wanneer mag hij binnenkomen?

Inkomen en identiteit: wat mag worden opgevraagd

De Autoriteit Persoonsgegevens zegt dat organisaties in sommige situaties gegevens over je inkomen mogen opvragen, bijvoorbeeld als je een woning wilt huren. Huur je via een verhuurmakelaar, dan mag die om gegevens over je inkomen vragen, bijvoorbeeld een salarisstrook of een bankafschrift waarop je salaris zichtbaar is. Daarmee kan de makelaar beoordelen of je de huur kunt betalen.

De makelaar mag daarnaast een verhuurdersverklaring vragen. Dat is een verklaring die je huidige woningverhuurder invult, waarin staat of je de huur op tijd hebt betaald, of je een huurachterstand hebt gehad en of je overlast hebt veroorzaakt. Ook gegevens over je burgerlijke staat kan de makelaar vragen, omdat je partner medehuurder kan zijn.

Er staat duidelijk een grens in de wet. De verhuurmakelaar mag alleen gegevens aan je vragen die noodzakelijk zijn om te beoordelen of je de huur kunt betalen. Zo mag de makelaar niet vragen naar je nationaliteit of etniciteit. Ook mag de makelaar niet je burgerservicenummer vragen; dat nummer mag alleen worden gebruikt als een wet dat toestaat. De makelaar mag je wel vragen je identiteitsbewijs te laten zien, omdat de makelaar verplicht is je identiteit te controleren als onderdeel van de screening van huurders. Die screening volgt uit een zorgplicht van de makelaar: de makelaar moet onderzoeken en beoordelen of jij als kandidaat-huurder alle verplichtingen uit de huurovereenkomst kunt nakomen.

Huur je via een woningcorporatie, dan gelden eigen regels. De woningcorporatie mag je inkomensgegevens pas vragen en vastleggen op het moment dat dat echt nodig is, bijvoorbeeld wanneer je het huurcontract gaat tekenen, en dus niet eerder omdat het handig zou zijn. Vraagt een woningcorporatie direct bij je inschrijving om een inkomensverklaring, dan moet ze goed kunnen uitleggen waarom dat in die fase al nodig is. Is daar geen goede reden, bijvoorbeeld omdat niet voor alle huurders een inkomenseis geldt, dan mag de woningcorporatie niet naar je inkomen vragen als je je inschrijft.

• Een verhuurmakelaar mag je inkomen opvragen, bijvoorbeeld via een salarisstrook of bankafschrift.
• Een verhuurdersverklaring van je vorige verhuurder mag worden gevraagd.
• De makelaar mag niet vragen naar je nationaliteit of etniciteit.
• De makelaar mag niet je burgerservicenummer vragen.
• Je identiteit controleren mag wel, omdat de screening van huurders dat verplicht maakt.
• Een woningcorporatie mag je inkomen pas vragen als het echt nodig is, bijvoorbeeld bij het ondertekenen.

Toezicht op je verhuurder en de waarborgsom

De wet beschermt je tegen een verhuurder die te veel vraagt. De borgsom mag maximaal 2 maanden kale huur zijn. Is je huurcontract vóór 1 juli 2023 afgesloten, dan mag de borg maximaal 3 maanden kale huur zijn. Een verhuurder die een borgsom van vier maanden vraagt, vraagt dus om meer dan de wet toestaat.

Naast de borgsom noemt de Rijksoverheid nog andere kosten die een verhuurder soms wil vragen: verhuurkosten, overnamekosten en bemiddelingskosten. Voor verhuurkosten geldt dat de verhuurder die alleen mag in rekening brengen als je er iets voor ontvangt, bijvoorbeeld een naamplaatje bij je deur of een vergunning die de verhuurder voor je aanvraagt. Voor het opstellen van het huurcontract betaal je geen verhuurkosten, want dat is een vaste klus die bij het verhuurproces hoort. Voor het afgeven van sleutels geldt geen eigen regel in de lijst van de Rijksoverheid. Vraagt een verhuurder hiervoor geld, vraag dan expliciet om uitleg van welke grondslag en op welke post die kosten worden berekend.

De ACM ConsuWijzer legt uit wanneer je als huurder geen bemiddelingskosten hoeft te betalen. Als de bemiddelaar zowel voor jou als voor de verhuurder werkt, mag hij je geen kosten in rekening brengen. Dat geldt ook als de kosten in het contract of in de algemene voorwaarden van de bemiddelaar staan; het maakt niet uit welke naam hij aan de kosten geeft, dus bijvoorbeeld inschrijvingskosten, administratiekosten, dossierkosten of contractkosten. Betaal je zo'n bemiddelaar toch, dan kun je die kosten tot 5 jaar geleden terugvragen.

Een verhuurder mag je geen sleutelgeld vragen. Vraagt je verhuurder er toch om, betaal het dan niet. Betaal je het toch, zorg dan voor een bewijs van betaling; daarmee kun je het geld terugkrijgen via de rechter. Dit staat in de regels over extra kosten die de Rijksoverheid voor huurders beschrijft.

• De borgsom is maximaal 2 maanden kale huur; bij een contract van vóór 1 juli 2023 maximaal 3 maanden.
• Verhuurkosten mag de verhuurder alleen brengen als je er iets voor ontvangt, bijvoorbeeld een naamplaatje of een vergunning.
• Je betaalt geen verhuurderkosten voor het opstellen van het huurcontract.
• Een bemiddelaar die ook voor de verhuurder werkt mag je geen bemiddelingskosten brengen, ongeacht de naam van de kosten.
• Onterechte bemiddelingskosten kun je tot 5 jaar geleden terugvragen.
• Een verhuurder mag geen sleutelgeld vragen.

Binnentreden en bezichtiging van je woning

De Regeling goed verhuurderschap stelt dat de verhuurder gedurende de huurovereenkomst uitsluitend met toestemming van de huurder de woning of verblijfsruimte mag betreden. De verhuurder mag dat zonder toestemming alleen in een dringende noodsituatie waarvoor direct ingrijpen noodzakelijk is, bijvoorbeeld een gaslek, brand of een gesprongen waterleiding terwijl je niet thuis en niet bereikbaar bent.

Er zijn daarnaast situaties waarin je als huurder toegang moet verlenen, terwijl de verhuurder niet zomaar mag binnentreden. Dat geldt voor dringende werkzaamheden, voor een renovatie waarvoor het huurcontract doorloopt en waarvoor de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan, voor werkzaamheden bij buren waarvoor een gedoogplicht geldt, en voor een bezichtiging met een kandidaat-koper of kandidaat-huurder. In al deze gevallen moet de verhuurder eerst een afspraak met je maken, ook als je niet thuis bent. Pas daarna verleen je toegang; dat heet de gedoogplicht van de huurder. Je kunt een verzoek om toegang niet zomaar weigeren als er geen geldige reden is.

Het verschil zit dus in twee dingen: toegang verlenen en vooraf afspreken. Bij een echte noodsituatie geldt geen afspraakplicht, omdat er direct iets moet gebeuren. Bij een bezichtiging of werkzaamheden geldt de afspraakplicht wel, en dan geldt je gedoogplicht zodra de afspraak is gemaakt. Wil je weten hoe een bezichtiging in de praktijk verloopt, spreek dan vooraf een werkwijze af, bijvoorbeeld wanneer de verhuurder langs komt en hoeveel opzegtermijn daarvoor geldt.

• De verhuurder mag je woning alleen betreden met je toestemming.
• Alleen bij een dringende noodsituatie mag de verhuurder binnentreden zonder toestemming en zonder afspraak.
• Voor een bezichtiging, dringende werkzaamheden of renovatie geldt: eerst een afspraak, daarna toegang verlenen.
• Na een afspraak kun je toegang niet zomaar weigeren als er geen geldige reden is.

Meldpunt voor ongewenste verhuurpraktijken en toezicht

Sinds 1 januari 2024 moeten alle gemeenten een meldpunt voor ongewenste verhuurpraktijken hebben. Doet een huurder een melding over de hoogte van de huurprijs of over servicekosten, dan kunnen gemeenten doorgaans doorverwijzen naar de Huurcommissie. Dat meldpunt is dus het directe aanspreekpunt voor een klacht over hoe er met je wordt omgegaan.

Verhuurders moeten zich houden aan regels over onder andere de hoogte van de huur, de huurverhoging, de servicekosten en de gegevens die ze mogen opvragen. Houdt een verhuurder zich daar niet aan, dan kan de gemeente sancties opleggen, bijvoorbeeld een bestuurlijke boete. In het uiterste geval kan de gemeente zelf de woning in beheer nemen. De Rijksoverheid merkt daarbij aan dat bij een bestuurlijke boete of inbeheername de gegevens van de betrokken partij openbaar worden gemaakt; dat gaat om de partij die de regels overtreedt, niet om de huurder die een klacht indient.

Gemeenten kunnen huurders ook doorverwijzen naar de Huurcommissie als er sprake is van een te hoge huurprijs, terwijl de gemeente de huurprijs zelf niet kan vaststellen. Het onderscheid tussen wat de gemeente kan en wat de Huurcommissie kan is dus cruciaal. De gemeente normeert gedrag en kan handhaven, terwijl de Huurcommissie een bindende uitspraak doet over de huurprijs of de servicekosten zelf, maar zelf niet toezicht houdt of handhaaft. Wie die twee routes door elkaar haalt, loopt het risico dat een klacht bij de verkeerde instantie belandt.

• Elke gemeente moet sinds 1 januari 2024 een meldpunt voor ongewenste verhuurpraktijken hebben.
• Bij een klacht over de hoogte van de huur of over servicekosten kan de gemeente doorverwijzen naar de Huurcommissie.
• Een gemeente kan een waarschuwing geven, een boete opleggen of de woning in beheer nemen.
• Bij een bestuurlijke boete of inbeheername worden de gegevens van de betrokken partij openbaar gemaakt; dat betreft de overtreder, niet de klager.
• De gemeente kan de hoogte van de huur niet zelf vaststellen; dat kan alleen de Huurcommissie.